Zestimate được tính thế nào?
Zillow dùng máy tính so căn nhà của quý vị với những căn khác dựa trên dữ liệu công khai (số phòng, diện tích, năm xây, giá bán cũ) và những căn đang hoặc đã đăng bán. Zillow tự công bố rằng sai số với nhà không đang rao bán lớn hơn nhiều so với nhà đang rao bán.
Vì sao sai nhiều với nhà cũ
- Không thấy bên trong: máy không biết bếp còn từ năm 1970, mái dột, ống nước rỉ. Hai căn cạnh nhau, một căn sửa đẹp, một căn nguyên bản, Zestimate có thể gần bằng nhau, nhưng giá bán thật chênh rất xa.
- Diện tích không khớp: garage sửa thành phòng, phòng xây thêm không phép thường không có trong hồ sơ quận. Zillow có thể tính thiếu, hoặc chủ nhà tự sửa thông tin thành tính thừa. Người mua vay ngân hàng thì thẩm định viên thường không tính phần không phép.
- Dữ liệu cũ: nhà ít bán lại nên dữ liệu ít, máy đoán dựa trên nhà xa hơn hoặc khác loại.
Giá trên giấy thuế nhà cũng không phải giá thị trường
Nhiều cô chú nhìn giá trị trên giấy thuế nhà (assessed value) rồi nghĩ đó là giá căn nhà. Ở California, theo Proposition 13, giá trị tính thuế chỉ tăng tối đa 2% mỗi năm kể từ lúc mua. Nhà mua từ thập niên 90 thì con số này thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều.
Tự ước giá sát hơn trong 30 phút
- Tìm những căn đã bán (không phải đang rao) trong 3–6 tháng gần đây, cách nhà mình khoảng nửa dặm
- Chọn căn gần giống: cùng số phòng ngủ, phòng tắm, diện tích chênh không quá khoảng 20%, cùng thời kỳ xây
- Xem hình từng căn: căn nào đã sửa đẹp, căn nào còn nguyên bản như nhà mình
- Lấy giá trên mỗi square foot của những căn giống tình trạng nhà mình nhất
- Nhân với diện tích có giấy phép của nhà mình
Muốn chắc hơn: nhờ một agent làm bảng so sánh (CMA), thường miễn phí, và xin vài offer tiền mặt bằng văn bản để so.
Chúng tôi làm thế nào
Khi làm offer, chúng tôi gửi kèm danh sách những căn đã bán dùng để so, và chi phí sửa từng hạng mục. Quý vị tự kiểm tra được. Thử máy tính so sánh →
Bài viết chỉ để tham khảo chung, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Luật có thể thay đổi; hãy hỏi luật sư hoặc CPA cho trường hợp cụ thể.