Giấy Notice of Default là gì?
Notice of Default (NOD) là giấy báo chính thức rằng quý vị đã trễ tiền nhà và ngân hàng bắt đầu thủ tục foreclosure. Giấy được ghi nhận ở văn phòng recorder của quận, nên là thông tin công khai. Đó là lý do sau khi nhận NOD, nhiều chủ nhà bắt đầu nhận rất nhiều thư và cuộc gọi lạ.
Trên giấy NOD có số tiền cần trả để hết vỡ nợ tính tới ngày ghi giấy, và thông tin liên lạc của trustee. Số tiền này tăng theo thời gian vì có thêm tiền nhà mỗi tháng và phí.
Mốc thời gian
- Trước NOD: ngân hàng phải liên lạc để bàn các lựa chọn với quý vị. Luật liên bang thường không cho bắt đầu foreclosure trước khi quý vị trễ hơn 120 ngày.
- NOD được ghi nhận.
- Ít nhất 3 tháng sau: ngân hàng mới được ghi Notice of Trustee Sale (NTS), có ngày đấu giá.
- NTS được dán ở nhà, đăng báo, ít nhất khoảng 3 tuần trước ngày đấu giá.
- Tới 5 ngày làm việc trước ngày đấu giá: quý vị còn quyền trả số tiền trễ cộng phí để giữ nhà.
- Ngày đấu giá. Ngày này có thể bị dời nhiều lần.
Tính ra, từ NOD tới ngày đấu giá thường ít nhất khoảng 4 tháng. Nhưng đừng chờ: càng để gần ngày đấu giá, càng ít lựa chọn.
5 lựa chọn
1. Trả số tiền trễ
Gọi trustee hoặc ngân hàng xin con số chính xác. Có thể nhờ gia đình, rút tiền hưu (cẩn thận thuế và phạt), hoặc bán bớt tài sản khác.
2. Xin sửa khoản vay hoặc hoãn trả
Loan modification giảm tiền trả hằng tháng. Forbearance tạm ngưng hoặc giảm tiền trả một thời gian. Nộp hồ sơ đầy đủ càng sớm càng tốt. Tư vấn viên nhà ở được HUD chấp thuận giúp miễn phí.
3. Bán nhà trước ngày đấu giá
Bán qua agent nếu còn đủ thời gian, hoặc bán tiền mặt nếu cần nhanh. Tiền bán trả hết nợ, phần equity còn lại là của quý vị.
4. Short sale
Nếu nhà đáng ít hơn số nợ, ngân hàng có thể đồng ý nhận ít hơn. Cần thời gian và hồ sơ khó khăn tài chính.
5. Giao nhà cho ngân hàng (deed in lieu)
Ngân hàng nhận lại nhà thay cho foreclosure, cần ngân hàng đồng ý.
Cẩn thận với những lời mời "cứu nhà"
- Ai đòi phí trước để thương lượng với ngân hàng: luật California cấm thu phí trước cho dịch vụ sửa khoản vay
- Ai bảo quý vị ngưng trả tiền ngân hàng mà trả cho họ
- Ai bảo quý vị ký giao giấy tờ nhà (grant deed, quitclaim) để họ "giữ giùm" rồi cho quý vị thuê lại
- Ai hứa chắc chắn ngăn được foreclosure
Khi bán nhà đang ở cho nhà đầu tư lúc đã có NOD, luật California (Civil Code §1695) cho quý vị quyền hủy trong 5 ngày làm việc và đòi hợp đồng viết bằng ngôn ngữ đã dùng khi thương lượng. Đọc thêm về bán nhà khi đã có NOD →
Việc nên làm trong tuần này
- Mở hết thư của ngân hàng, đừng để đó
- Gọi ngân hàng xin số tiền cần trả để giữ nhà và ngày đấu giá dự kiến (nếu có)
- Gọi một tư vấn viên nhà ở được HUD chấp thuận (miễn phí)
- Biết căn nhà đáng khoảng bao nhiêu để tính equity
- Quyết định: giữ nhà hay bán để giữ tiền
Bài viết chỉ để tham khảo chung, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Luật có thể thay đổi; hãy hỏi luật sư hoặc CPA cho trường hợp cụ thể.