Trễ tiền nhà, đã nhận giấy Notice of Default? Vẫn còn thời gian để bán và giữ phần tiền của mình
Mốc thời gian foreclosure ở California, các lựa chọn của quý vị, và quyền được luật bảo vệ khi bán nhà lúc này.
Nói trước để quý vị yên tâm: chúng tôi là người mua nhà, không phải dịch vụ "cứu nhà", và không thu bất kỳ khoản phí nào. Nếu quý vị muốn giữ căn nhà, hãy gọi ngay cho ngân hàng và một tổ chức tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận (miễn phí). Nếu quý vị muốn bán để giữ lại phần tiền của mình, đọc tiếp.
Mốc thời gian foreclosure ở California
Đa số nhà ở California bị foreclosure theo thủ tục ngoài tòa. Các mốc chính:
| Mốc | Chuyện gì xảy ra |
|---|---|
| Trễ 1–3 tháng | Ngân hàng gọi điện, gửi thư. Luật liên bang thường không cho bắt đầu thủ tục foreclosure trước khi quý vị trễ hơn 120 ngày. |
| Notice of Default (NOD) | Giấy báo vỡ nợ được ghi nhận ở quận và gửi cho quý vị. Bắt đầu thời gian tối thiểu 3 tháng. |
| Notice of Trustee Sale (NTS) | Sau ít nhất 3 tháng kể từ NOD. Giấy báo ngày đấu giá được dán ở nhà và đăng báo, ít nhất khoảng 3 tuần trước ngày đấu giá. |
| 5 ngày làm việc trước ngày đấu giá | Hạn chót để trả số tiền trễ cộng phí và giữ nhà (reinstatement). |
| Ngày đấu giá | Nhà được bán đấu giá. Người mua đấu giá thường trả thấp hơn giá thị trường. |
Ngày đấu giá có thể bị dời. Luôn hỏi ngân hàng hoặc trustee ngày chính xác. Đọc thêm: Nhận giấy Notice of Default, còn bao lâu →
5 lựa chọn trước ngày đấu giá
- Trả số tiền trễ (reinstate): nếu gom được tiền, quý vị giữ nhà như cũ.
- Xin ngân hàng sửa khoản vay hoặc hoãn trả (loan modification, forbearance): cần nộp hồ sơ sớm. Tư vấn viên HUD giúp miễn phí.
- Bán nhà trước ngày đấu giá: trả hết nợ ngân hàng qua escrow, phần equity còn lại là của quý vị. Đây là chỗ chúng tôi giúp được.
- Short sale: nếu nợ nhiều hơn giá nhà, bán với giá thấp hơn số nợ, cần ngân hàng đồng ý. Thường lâu và cần agent có kinh nghiệm.
- Giao nhà cho ngân hàng (deed in lieu): cần ngân hàng đồng ý.
Vì sao bán sớm giữ được nhiều tiền hơn
Ở phiên đấu giá, người mua thường trả thấp. Phí trễ, phí luật sư của ngân hàng cộng dồn mỗi tháng. Và foreclosure ở lại trên hồ sơ tín dụng nhiều năm. Bán trước, quý vị trả nợ đúng số, giữ phần tiền còn lại, và tránh chữ "foreclosure" trên credit.
Quyền của quý vị khi bán nhà đang bị foreclosure
Luật California (Civil Code §1695) bảo vệ chủ nhà đang ở trong căn nhà đã có NOD khi bán cho nhà đầu tư:
- Hợp đồng phải theo mẫu riêng, ghi rõ quyền của chủ nhà
- Hợp đồng viết bằng ngôn ngữ dùng khi thương lượng: nói chuyện bằng tiếng Việt thì hợp đồng bằng tiếng Việt
- Chủ nhà có quyền hủy hợp đồng trong 5 ngày làm việc sau khi ký
- Người mua không được bắt chủ nhà ký giao giấy tờ nhà trước khi hết thời gian hủy
Chúng tôi làm đúng tất cả những điều này. Người mua nào né tránh, quý vị nên cẩn thận.
Khi gọi, quý vị nên có sẵn
- Giấy Notice of Default hoặc Notice of Trustee Sale (nếu đã có)
- Giấy báo nợ ngân hàng gần nhất
- Số tiền cần trả để giữ nhà (reinstatement) nếu ngân hàng đã báo
- Có khoản vay thứ hai (HELOC) hay lien nào khác không
Hỏi đáp
Đã có ngày đấu giá rồi, còn kịp bán không?
Tùy còn bao nhiêu ngày và giấy tờ có sạch không. Nếu còn khoảng 2–3 tuần, nhiều trường hợp vẫn kịp. Gọi ngay để chúng tôi xem cụ thể. Ngân hàng đôi khi đồng ý dời ngày đấu giá khi đã có hợp đồng bán.
Tôi có phải trả phí cho quý vị không?
Không. Chúng tôi là người mua. Không ai được thu phí trước của quý vị để "cứu nhà". Ai đòi phí trước, quý vị nên từ chối.
Nợ nhiều hơn giá nhà thì quý vị có mua không?
Khi đó cần short sale, tức ngân hàng phải đồng ý nhận ít hơn số nợ. Chúng tôi sẽ nói thật nếu trường hợp của quý vị cần một agent chuyên short sale.
Bán rồi tôi có phải dọn đi ngay không?
Ngày dọn ghi trong hợp đồng. Thường quý vị có thể chọn ngày dọn sau ngày đóng một thời gian ngắn, nếu thỏa thuận trước.
Muốn biết căn nhà của mình bán được bao nhiêu tiền mặt?
Gọi để nói chuyện bằng tiếng Việt. Offer bằng văn bản trong 24 giờ sau khi xem nhà, không ràng buộc.