Bán nhà thừa kế, nhà probate, nhà trong trust ở California

Cha mẹ để lại căn nhà. Anh chị em mỗi người một nơi, người ở San Jose, người ở Houston, có khi người ở Việt Nam. Nhà cũ, đồ đạc còn nguyên, chưa ai có thời gian sửa. Thuế nhà, bảo hiểm, điện nước vẫn phải trả mỗi tháng. Trang này giúp quý vị biết bắt đầu từ đâu.

Bước đầu tiên: căn nhà đang đứng tên thế nào?

Cách đứng tên quyết định ai được ký bán và có phải ra tòa hay không.

Cách đứng tên	Có phải probate?	Ai ký bán
Nhà để trong living trust	Thường không	Người được chỉ định thay thế (successor trustee), sau khi ghi nhận giấy tử của trustee cũ ở quận
Vợ chồng đứng tên chung, một người mất	Thường không, nếu đứng tên joint tenancy hoặc community property with right of survivorship	Người còn sống, sau khi làm giấy ghi nhận
Chỉ đứng tên cha hoặc mẹ, không có trust	Thường phải probate	Người đại diện di sản do tòa chỉ định (có giấy "Letters")

Một số di sản nhỏ có thủ tục rút gọn. Hỏi luật sư di chúc để biết trường hợp của gia đình mình.

Nếu phải probate

Probate ở California thường mất từ khoảng 9 tháng tới hơn 1 năm. Quý vị không cần chờ probate xong mới bán. Khi đã có người đại diện được tòa chỉ định, nhà có thể bán trong lúc probate:

Nếu người đại diện có toàn quyền (full authority) theo luật quản lý di sản độc lập (IAEA): gửi thông báo cho những người thừa hưởng (Notice of Proposed Action), thường 15 ngày, không ai phản đối thì bán, không cần tòa duyệt lại.
Nếu chỉ có quyền hạn chế: giá bán phải được tòa xác nhận ở một phiên tòa. Tại phiên đó người khác có thể trả giá cao hơn. Thời gian lâu hơn vài tuần tới vài tháng.

Chúng tôi đã quen với cả hai cách và chờ được theo lịch của tòa. Đọc thêm: Probate ở California giải thích bằng tiếng Việt →

4 điều nhiều gia đình không biết

1. Thuế nhà có thể tăng mạnh nếu không ai dọn vào ở

Theo Proposition 19 (hiệu lực từ năm 2021), con cái thừa kế nhà của cha mẹ chỉ giữ được mức thuế nhà thấp cũ nếu một người con dọn vào ở làm nhà chính trong vòng 1 năm, và còn bị giới hạn theo giá trị. Nếu không, quận định giá lại theo giá thị trường. Với nhà mua từ thập niên 80, 90, tiền thuế nhà mỗi năm có thể tăng lên nhiều lần.

2. Thuế lợi tức khi bán thường thấp hơn quý vị nghĩ

Nhà thừa kế thường được tính lại giá vốn theo giá trị vào ngày cha mẹ mất (step-up in basis). Bán sớm sau đó thì phần lời chịu thuế thường nhỏ. Hỏi CPA cho trường hợp cụ thể.

3. Nhà bỏ trống lâu có thể mất bảo hiểm

Nhiều hợp đồng bảo hiểm nhà hạn chế bồi thường nếu nhà bỏ trống quá một thời gian nhất định. Báo cho công ty bảo hiểm biết khi nhà không còn người ở. Nhà trống cũng dễ bị trộm hoặc có người lạ vào ở.

4. Cha mẹ có làm reverse mortgage?

Nếu có, sau khi người vay mất, ngân hàng sẽ gửi thư cho gia đình. Với loại reverse mortgage phổ biến (HECM), người thừa kế thường có khoảng 30 ngày để cho biết sẽ làm gì và khoảng 6 tháng để bán hoặc trả nợ, có thể xin gia hạn. Người thừa kế không phải trả nhiều hơn giá trị căn nhà. Liên lạc ngân hàng sớm để giữ quyền này.

Anh chị em chưa thống nhất?

Chuyện thường gặp: một người muốn giữ nhà, người khác muốn bán; một người ở trong nhà, người khác muốn chia tiền. Có offer bằng văn bản, con số rõ ràng, mọi người cùng xem, thường dễ thống nhất hơn. Người muốn giữ có thể mua lại phần của anh chị em. Chúng tôi gọi video để tất cả anh chị em cùng nghe một lần, không ai phải nghe lại qua người khác.

Đồ đạc của cha mẹ

Gia đình lấy những gì muốn giữ: giấy tờ, hình ảnh, đồ kỷ niệm. Bàn thờ thì gia đình chọn ngày dời theo ý mình. Phần còn lại cứ để đó, chúng tôi dọn. Đồ còn tốt có thể gửi tặng chùa, nhà thờ hoặc hội từ thiện nếu gia đình muốn.

Chúng tôi giúp gì

Gọi video để anh chị em ở xa cùng xem nhà và nghe offer
Offer bằng văn bản gửi cho tất cả người thừa hưởng
Làm việc với luật sư probate hoặc người quản lý trust của gia đình
Mua nguyên trạng, kể cả đồ đạc còn trong nhà
Chờ theo lịch của tòa nếu cần tòa xác nhận
Người ký ở tiểu bang khác hay ở Việt Nam: sắp xếp notary di động hoặc ký tại lãnh sự quán

Hỏi đáp

Chưa có giấy Letters của tòa thì có ký hợp đồng bán được không?

Chưa. Phải có người được tòa chỉ định làm đại diện di sản thì mới ký bán được. Trong lúc chờ, chúng tôi có thể xem nhà và làm offer để gia đình có con số trước.

Một người thừa hưởng đang ở Việt Nam thì ký thế nào?

Tùy cách đứng tên. Nếu người đó cần ký, có thể ký tại Đại sứ quán Mỹ ở Hà Nội hoặc Tổng lãnh sự quán Mỹ ở TP.HCM (dịch vụ công chứng, cần hẹn trước), hoặc làm giấy ủy quyền cho người ở Mỹ. Công ty escrow sẽ cho biết giấy nào được chấp nhận.

Nhà còn nợ ngân hàng của cha mẹ thì sao?

Khoản nợ được trả từ tiền bán nhà khi đóng escrow. Trong lúc chờ bán, gia đình nên cố trả tiền nhà hằng tháng để tránh phát sinh phí trễ.

Có phải dọn sạch nhà trước khi bán không?

Không. Lấy những gì gia đình muốn giữ, còn lại để đó chúng tôi dọn.

Bán nhà cha mẹ để lại: nhanh, gọn, anh chị em chia tiền rõ ràng