Người thuê không trả tiền, không chịu đi? Bán luôn khi họ còn đang ở

Người thuê trễ tiền nhiều tháng, không chịu đi, hoặc làm hư nhà. Đi kiện thì tốn tiền luật sư, mất nhiều tháng, mà chưa chắc lấy lại được tiền. Nhiều chủ nhà chọn bán luôn. Chúng tôi mua nhà khi người thuê vẫn đang ở.

Bán nhà đang có người thuê: luật nói gì

• Hợp đồng thuê đi theo căn nhà. Người mua nhận lại hợp đồng thuê, người thuê không bị mất quyền chỉ vì nhà đổi chủ.
• Tiền cọc của người thuê được chuyển cho chủ mới khi đóng escrow, kèm thông báo cho người thuê.
• Không được tự ý đuổi: thay ổ khóa, cắt điện nước, dọn đồ của người thuê ra ngoài là phạm luật ở California, dù người thuê nợ tiền.

Luật bảo vệ người thuê ở California

Luật Tenant Protection Act (AB 1482) áp dụng cho nhiều căn nhà cho thuê: giới hạn mức tăng tiền thuê mỗi năm, và người thuê đã ở trên 12 tháng thường chỉ bị chấm dứt hợp đồng khi có "lý do chính đáng" (just cause). Một số nhà riêng của cá nhân được miễn nếu hợp đồng thuê có ghi thông báo miễn trừ đúng mẫu.

Một số thành phố như Los Angeles và Santa Ana có luật riêng chặt hơn về tiền thuê và lý do chấm dứt hợp đồng. Chủ nhà nên hỏi luật sư trước khi gửi bất kỳ giấy báo nào.

Người thuê không trả tiền: con đường kiện tụng

1. Gửi giấy báo 3 ngày trả tiền hoặc dọn đi (3-day notice to pay rent or quit), đúng mẫu
2. Nộp đơn kiện đuổi nhà (unlawful detainer) ở tòa
3. Người thuê trả lời, có thể ra tòa
4. Có phán quyết, sheriff mới tới thực hiện

Nếu người thuê chống lại, thường mất nhiều tháng và tốn tiền luật sư. Trong lúc đó chủ nhà vẫn trả tiền nợ nhà, thuế, bảo hiểm.

Thỏa thuận "tiền dọn nhà" (cash for keys)

Một cách nhẹ nhàng hơn: chủ nhà trả cho người thuê một khoản tiền để họ tự nguyện dọn đi trước một ngày nhất định, có giấy tờ ký kết. Một số thành phố có quy định riêng về loại thỏa thuận này. Sau khi mua, chúng tôi tự lo phần nói chuyện với người thuê nếu quý vị muốn.

Chúng tôi mua những loại nhà cho thuê nào

• Nhà riêng đang cho thuê
• Duplex, triplex, fourplex (2–4 căn)
• Nhà có ADU hoặc phòng cho thuê riêng
• Condo, townhouse có người thuê

Khi gọi, quý vị nên có sẵn

• Hợp đồng thuê của từng căn, tiền thuê hằng tháng, tiền cọc
• Người thuê đang nợ bao nhiêu tháng
• Các giấy báo đã gửi cho người thuê (nếu có)
• Hồ sơ kiện tụng nếu đã nộp đơn

Hỏi đáp