Quy trình bán nhà, từ cuộc gọi đầu tiên tới ngày nhận tiền

1. Cuộc gọi đầu tiên (khoảng 10–15 phút)

Quý vị kể cho chúng tôi nghe về căn nhà và hoàn cảnh. Chúng tôi sẽ hỏi:

• Vì sao gia đình muốn bán, và cần xong trong bao lâu
• Căn nhà có chỗ nào hư, đã sửa gì, có phần nào xây thêm không
• Ai đang ở trong nhà: chủ nhà, người thuê, hay nhà trống
• Giấy tờ nhà đứng tên ai, có làm living trust chưa, có đang probate không
• Nhà còn nợ ngân hàng khoảng bao nhiêu

Chúng tôi không báo giá qua điện thoại, vì chưa thấy căn nhà thì con số nào cũng là đoán. Nếu căn nhà không hợp với chúng tôi, mình nói ngay để quý vị khỏi mất công.

2. Xem nhà (30–45 phút)

Hẹn giờ quý vị tiện, kể cả cuối tuần. Nếu chủ nhà lớn tuổi, chúng tôi mời con cháu cùng có mặt hoặc nghe qua điện thoại. Chúng tôi đi xem từng phòng, mái, ống nước, hệ thống điện, xin phép chụp hình để tính chi phí sửa. Quý vị không cần dọn dẹp gì trước.

3. Offer bằng văn bản (trong 24 giờ)

Offer ghi rõ:

• Giá mua, và quý vị nhận về khoảng bao nhiêu sau khi trả nợ ngân hàng
• Ngày đóng escrow dự kiến, và ngày quý vị phải dọn đi
• Ai trả phí escrow, title, các khoản khác
• Cách chúng tôi tính ra con số: giá nhà sau khi sửa, chi phí sửa, chi phí bán lại

Quý vị có thời gian suy nghĩ, hỏi gia đình, hỏi luật sư, CPA hay agent. Chúng tôi không ép quyết trong ngày.

4. Ký hợp đồng

Hợp đồng mua bán bất động sản ở California. Chúng tôi giải thích từng điều khoản bằng tiếng Việt trước khi ký. Những điều khoản quan trọng:

• Mua nguyên trạng (as-is): quý vị không phải sửa gì
• Thời gian kiểm tra: thường 7–10 ngày để chúng tôi kiểm tra nhà và giấy tờ
• Quyền chuyển nhượng: chúng tôi có thể chuyển hợp đồng cho nhà đầu tư đối tác đứng tên mua, giá và điều kiện của quý vị giữ nguyên
• Đồ đạc để lại: ghi rõ quý vị được để lại những gì

5. Escrow (thường 2–3 tuần)

Công ty escrow là bên trung lập: giữ tiền cọc, kiểm tra giấy tờ nhà (title), liên lạc ngân hàng để biết số nợ còn lại, và chuẩn bị giấy tờ để hai bên ký. Trong thời gian này:

• Chúng tôi hoặc nhà đầu tư đối tác có thể xin xem lại nhà 1 lần, hẹn trước
• Escrow gửi quý vị giấy tờ để ký, thường có notary tới tận nhà
• Nếu có lien, thuế trễ, hay vướng mắc giấy tờ, chúng tôi cùng escrow giải quyết

6. Ngày đóng và dọn nhà

Khi giấy tờ đã ghi nhận ở quận, escrow trả nợ ngân hàng và chuyển phần tiền còn lại vào tài khoản của quý vị, thường bằng chuyển khoản (wire). Ngày dọn đi theo đúng hợp đồng. Nếu cần ở lại thêm vài ngày sau khi đóng, mình ghi vào hợp đồng từ đầu.

Giấy tờ nên chuẩn bị

• Giấy tờ tùy thân của người đứng tên nhà (bằng lái hoặc passport)
• Giấy báo nợ ngân hàng gần nhất (mortgage statement), nếu còn nợ
• Giấy thuế nhà (property tax bill) gần nhất
• Nếu có living trust: bản trust hoặc Certification of Trust
• Nếu đang probate: giấy Letters của tòa cho người đại diện di sản
• Nếu có người thuê: hợp đồng thuê và số tiền cọc của người thuê
• Giấy tờ HOA nếu nhà thuộc khu có HOA

Thiếu giấy nào cũng không sao. Chúng tôi giúp quý vị xin lại.

Hỏi đáp về quy trình

Chuyển nhượng hợp đồng (assignment) là gì, có ảnh hưởng gì tới tôi không?

Trong hợp đồng mua, chúng tôi ghi quyền được chuyển hợp đồng cho một nhà đầu tư đối tác đứng tên mua. Giá bán, ngày đóng và mọi điều kiện của quý vị giữ nguyên. Quý vị vẫn nhận đúng số tiền đã ký, qua cùng một công ty escrow. Chúng tôi nói rõ điều này trước khi quý vị ký.

Tôi có được rút lui sau khi ký không?

Hợp đồng ghi rõ các trường hợp hai bên được hủy. Nếu căn nhà đang trong thủ tục foreclosure, luật California còn cho chủ nhà quyền hủy trong 5 ngày làm việc sau khi ký. Quý vị nên đọc kỹ, hỏi con cháu hoặc luật sư trước khi ký.

Ai chọn công ty escrow?

Thường chúng tôi đề nghị một công ty escrow và title quen làm việc. Nếu quý vị muốn dùng công ty escrow khác, cứ nói, mình bàn.

Tiền đặt cọc là bao nhiêu và ai giữ?

Tiền cọc nằm ở công ty escrow, không đưa tay cho người mua hay người bán. Số tiền cọc ghi trong hợp đồng.